A ordem certa para comprar casa: o que fazer antes de visitar o primeiro imóvel

Sabia que a maioria das pessoas começa pelo fim?

Vê casas, apaixona-se, e só depois descobre quanto pode realmente comprar.

Este artigo inverte a ordem e mostra, com números de 2026, quanto custa realmente comprar casa em Portugal.

Existem cenas que se repete todas as semanas.

Alguém entra numa casa, olha para a luz da sala, imagina a mesa de jantar naquele canto, e decide ali, em silêncio, que aquela é a casa. Só depois é que vêm as contas. E é aí que a decisão, que parecia romântica, passa a ser cara.

Não é falta de inteligência. É uma questão de ordem.

Quem trabalha simultaneamente com imobiliário, crédito habitação e seguros vê a mesma coisa de três ângulos ao mesmo tempo: a casa, o financiamento e o risco. E percebe rapidamente que o erro mais frequente não acontece na visita. Acontece antes, na sequência com que as decisões são tomadas.

Este artigo é sobre essa sequência.

1. A ordem certa: primeiro os números, depois as casas

Antes de abrir um portal imobiliário, há três perguntas a responder, e nenhuma delas é "de quantos quartos preciso".

Quanto é que o banco lhe empresta, hoje, com o seu perfil ?

Não é uma estimativa, é uma análise concreta, feita com as suas declarações de rendimento, os seus créditos ativos e o seu histórico. A diferença entre o valor que julga conseguir e o valor que efetivamente consegue é, em muitos casos, de dezenas de milhares de euros.

Quanto tem disponível, de facto, para além do valor da entrada?

Este é o ponto onde a maioria dos orçamentos se parte.

Que prestação é sustentável no seu orçamento. Não no limite, mas com folga?

O banco vai olhar para a sua taxa de esforço. Você deveria olhar para a sua vida. São coisas diferentes. Uma prestação que ocupa 40% do rendimento cabe numa folha de Excel, contudo raramente cabe num mês com uma avaria no carro, um dentista e umas férias.

Só depois destas três respostas é que faz sentido começar a ver casas. E a razão é prática: quando visita imóveis já com uma pré-aprovação real na mão, deixa de ser um curioso e passa a ser um comprador com poder negocial. Num mercado com procura intensa, quem consegue avançar rapidamente e sem incerteza de financiamento negoceia melhor do que quem promete que "vai tratar do crédito".

2. Quanto custa realmente comprar casa em Portugal: exemplo com números

Este é, o erro mais caro que vejo. A conversa começa quase sempre no preço do imóvel e na prestação mensal.

Mas entre esses dois números existe uma lista inteira de custos que têm de estar em conta bancária, disponíveis, no dia da escritura.

Vamos ver um caso concreto.

Cenário: imóvel de 300.000 €, habitação própria e permanente, Portugal continental, com crédito de 270.000 € (90%) a 30 anos.

Encargos:

Valor de entrada: 10% X 300.000€ = 30.000€

Valor do IMT: 10.542,04€

Imposto de Selo sobre a Compra: 300.000€ X 0,8% =2.400€

Imposto de Selo sobre o Crédito: 270.000€ X 0,6% = 1.620€

Escritura, registos e solicitador (valor médio de mercado): ~900 €

Avaliação do imóvel exigida pelo banco: ~300 €

Comissões bancárias de processo dossier e formalização~500 €

Total necessário de capitais próprios ≈ 46.300€

Repare no que isto significa: para comprar uma casa de 300.000 €, precisa de ter cerca de 46.000 € disponíveis, 16.000 € acima da entrada que quase todas as pessoas tem em mente.

O mesmo imóvel, comprador até aos 35 anos

Se o comprador tiver 35 anos ou menos, for a primeira habitação própria e permanente e cumprir os requisitos da medida da Garantia Pública do Estado, o cenário muda:

Valor de Entrada: Habitualmente 0€, pois terá 100% de financiamento

IMT: 0 € (Isenção total até aos 330.539€)

Imposto do Selo sobre a compra: 0€ (Isenção total até aos 330.539€)

Imposto do Selo sobre o crédito: 300.000€ X 0,6% = 1.800€

Escritura, registos e solicitador (valor médio de mercado): ~900 €

Diferença: 43.600€ menos, no mesmo imóvel.

É a diferença entre conseguir e não conseguir avançar, e é a razão pela qual vale sempre a pena confirmar a elegibilidade antes de definir o orçamento.

E se for não residente?

Desde 25 de maio de 2026, aplica-se uma taxa fixa de 7,5% de IMT à aquisição de imóveis habitacionais por não residentes, com possibilidade de reembolso caso se torne residente fiscal dentro do prazo legal. Se está a comprar a partir de outro país, esta é uma variável que altera completamente as contas — e que deve ser analisada antes de fazer qualquer proposta.

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3. Como perceber se o preço pedido é justo

Não existe uma fórmula. Existem indicadores, quem os sabe ler não paga a mais.

Comparáveis reais, não anúncios. O que interessa não é por quanto os vizinhos estão a pedir. É por quanto se venderam, efetivamente, imóveis semelhantes na mesma zona nos últimos meses. Preço de anúncio é uma expectativa; preço de escritura é um facto.

Há quanto tempo o imóvel está no mercado. Um imóvel bem localizado que já leva muitos meses de exposição está, quase sempre, a dizer alguma coisa. Normalmente sobre o preço, por vezes sobre um problema documental ou construtivo.

O estado de conservação, traduzido em euros. Cozinha e casas de banho por renovar, caixilharias antigas, instalação elétrica desatualizada, telhado ou fachada com intervenção prevista pelo condomínio. Cada um destes pontos tem um valor. Devem entrar na negociação, não na surpresa.

O certificado energético. Uma casa com classe F ou G tem custos de aquecimento e arrefecimento estruturalmente mais altos, ano após ano. Isso é dinheiro real que sai todos os meses, durante décadas.

A orientação solar e o ruído. Nascente, poente, sul. Uma via movimentada por baixo da janela do quarto. São fatores que não constam do anúncio e que determinam a qualidade de vida e a facilidade de revenda.

O que está previsto para a zona. Novas construções, obras públicas, alterações de trânsito, projetos aprovados na câmara. É informação pública e influencia diretamente a valorização futura.

Uma casa vale aquilo que alguém está disposto a pagar por ela. Mas nem todas as casas têm o mesmo potencial de valorização e, com alguma frequência, o imóvel ligeiramente mais caro acaba por ser a melhor decisão financeira dos dois.

4. Comprar ou arrendar: a pergunta que realmente importa

A pergunta certa não é "quanto custa por mês". É "onde é que me vejo daqui a cinco ou dez anos".

Comprar faz sentido para quem procura estabilidade, tem previsibilidade de rendimento, quer construir património e prevê manter-se na mesma zona durante vários anos. O crédito habitação é, em Portugal, o financiamento mais barato a que uma família tem acesso e a única forma de a prestação mensal se transformar em capital.

Arrendar faz sentido para quem está numa fase de mudança profissional, ainda não sabe onde quer fixar-se, precisa de mobilidade geográfica ou está a construir a poupança necessária para comprar em condições melhores. Arrendar não é dinheiro deitado fora. É o preço da flexibilidade, e a flexibilidade tem valor real em determinados momentos de vida.

O erro não é escolher uma das opções. É escolher sem ter feito as contas à outra.

5. A visita: o que olhar quando a cozinha é bonita

Uma casa apresentada com cuidado vende-se melhor. Isso é verdade e é legítimo.

O que o comprador precisa é de ter, ao mesmo tempo, dois olhares: o que gosta e o que verifica.

Verifique sempre:

• Sinais de humidade nos cantos, tetos, rodapés e no interior dos armários

• Fissuras nas paredes, mas sobretudo nas fachadas e zonas comuns do edifício

• Cheiro a mofo, especialmente em divisões fechadas há dias

• Estado das caixilharias, vidros duplos, isolamento

• Pressão da água e funcionamento dos autoclismos

• Quadro elétrico e número de tomadas

• Estado das zonas comuns: escadas, elevador, garagem, cobertura. O condomínio conta-lhe a verdade sobre a manutenção do prédio.

E veja para além da casa:

Volte à zona a outra hora. Uma rua às 11h de uma terça-feira e às 22h de um sábado podem ser dois sítios diferentes. Verifique o estacionamento à noite, quando toda a gente já chegou. Percorra a pé o trajeto até aos transportes. Repare no comércio, na iluminação, no movimento. Se puder, fale com um morador.

Antes de qualquer proposta, peça e leia a documentação: caderneta predial, certidão permanente, licença de utilização, ficha técnica de habitação e atas do condomínio. As atas, em particular, revelam obras aprovadas, dívidas e conflitos que nunca aparecem numa visita.

6. Antes de assinar: os sinais de alerta

Um contrato de promessa de compra e venda é um compromisso sério, com consequências financeiras reais em caso de incumprimento. Não é uma formalidade.

Preste atenção a:

• Discrepâncias entre a área registada e a área real do imóvel

• Obras feitas sem licenciamento ou divisões que não constam da planta

• Ónus, hipotecas ou penhoras inscritos na certidão permanente

• Ausência de licença de utilização

• Prazos de escritura demasiado curtos face ao tempo real de aprovação do crédito

• Cláusulas que não prevêem a devolução do sinal em caso de recusa de financiamento

Esta última merece um sublinhado. Se o contrato não protege a hipótese de o banco não aprovar o crédito, você está a arriscar o sinal. É uma cláusula que se negoceia e que muita gente assina sem ler.

Nunca assuma que "depois logo se resolve". Em compra de casa, o que não ficou escrito não existe.

7. Depois da escritura, a decisão continua a valer dinheiro

Há uma coisa que quase nenhum artigo sobre compra de casa lhe diz: a decisão financeira não termina na escritura. E é aqui que está, provavelmente, a maior poupança da sua vida financeira porque é a única que se repete todos os meses durante trinta anos.

O crédito que assina hoje acompanha-o durante 25, 30, 35 anos.

Nesse período, três coisas podem mudar:

O seu perfil de risco melhora. Anos de prestações pagas a horas, rendimento consolidado, menos créditos ativos. O banco que lhe emprestou avaliou-o como era; hoje é outra pessoa aos olhos do risco.

O rácio entre a dívida e o valor do imóvel desce. Amortizou capital e o imóvel valorizou. Um LTV mais baixo é, em si mesmo, argumento para um spread mais baixo.

O mercado altera-se. Os spreads praticados mudam. O contrato que era competitivo há quatro anos pode estar hoje muito acima do que conseguiria obter numa transferência.

O mesmo se aplica aos seguros de vida e multirriscos associados ao crédito. Não é obrigatório mantê-los no banco que concedeu o financiamento, e a diferença de prémio entre uma seguradora e outra, ao longo de três décadas, mede-se em milhares de euros.

Rever o crédito e os seguros de tempos a tempos não é desconfiança. É gestão.

As três decisões que mudam o resultado

Se tivesse de reduzir tudo isto a três frases:

1. Comece pelo financiamento, não pelas casas. Saber exatamente o que pode comprar transforma a procura, a negociação e a sua paz de espírito.

2. Orçamente o custo total, não o preço. Num imóvel de 300.000 €, são cerca de 16.000 € acima da entrada. O preço do anúncio é sempre a parte menor da conta.

3. Não tenha pressa, mas não espere pelo momento perfeito. O mercado muda sempre. A decisão certa toma-se quando aparece a casa certa e as suas condições financeiras o permitem , não quando se consegue adivinhar o futuro.

Quer fazer isto pela ordem certa?

Trabalho as três dimensões da mesma decisão — crédito habitação, imobiliário e seguros de forma integrada.

Não é a mesma coisa que ter um agente imobiliário, um gestor de banco e um agente de seguros a olharem cada um para a sua parte.

Se está a começar a procurar casa, o ponto de partida é sempre o mesmo: perceber o que pode comprar, com números reais.

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Nota importante

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico personalizado.

Os valores, limites, condições de elegibilidade e prazos podem ser alterados por legislação posterior.

Antes de avançar com uma compra ou contrato de crédito, confirme sempre as condições aplicáveis à sua situação concreta junto das entidades competentes e da instituição de crédito.

Fontes de referência: Banco de Portugal, Portal das Finanças, Governo de Portugal e Diário da República.

Paula Simões Real EstateAdvisor by Decisões e Soluções Colinas do Cruzeiro

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